今年，我國(guó)計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加1倍，改造力度進(jìn)一步加大。此舉既能改善居民居住條件，增加人民群眾獲得感;又能擴(kuò)大內(nèi)需穩(wěn)增長(zhǎng)，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，起到“四兩撥千斤”作用。不過，目前除加裝電梯、配建停車場(chǎng)、物業(yè)管理等項(xiàng)目外，舊房改造大多難以獲得直接經(jīng)濟(jì)效益，因而推動(dòng)難度較大，需多方籌措資金——

“老破小”將迎來新變化。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動(dòng)惠民生、擴(kuò)內(nèi)需。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加1倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。

專家表示，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，既能改善居民居住條件，增加人民群眾獲得感，又能擴(kuò)大內(nèi)需穩(wěn)增長(zhǎng)，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是一項(xiàng)一舉多得的舉措。

年投資貢獻(xiàn)額可達(dá)1萬億元

房屋老舊、道路狹窄、設(shè)施老化、生活環(huán)境惡劣……目前，我國(guó)城市中存在大量建成時(shí)間較長(zhǎng)的住宅小區(qū)，由于年代久遠(yuǎn)、設(shè)計(jì)滯后，已經(jīng)成為小區(qū)居民共同的煩心事，也給城市管理帶來不小難題。

“與更早年份建成的一些老舊建筑或城市棚戶區(qū)相比，上世紀(jì)90年代前后建成的居住小區(qū)尚達(dá)不到危舊拆除標(biāo)準(zhǔn)。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉璐表示，如果像“棚改”那樣對(duì)這類小區(qū)大拆大建，既浪費(fèi)社會(huì)資源，又會(huì)增加各級(jí)財(cái)政負(fù)擔(dān)。

受疫情沖擊，今年一季度我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速下滑較快。加大老舊小區(qū)改造力度拉動(dòng)投資，是提振經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)有力政策工具。中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓說：“當(dāng)前‘棚改’貨幣化處于收尾階段，房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)較大下滑，而老舊小區(qū)改造可以激發(fā)投資活力。”

在劉璐看來，與“棚改”大拆大建相比，“舊改”更像是繡花式的城市管理方式。從資金使用效果來說，“舊改”可以“四兩撥千斤”。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部摸排，全國(guó)共有老舊社區(qū)17萬個(gè)，涉及上億人，約4200萬戶，建筑面積約40億平方米。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興測(cè)算，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)空間或達(dá)5萬億元。招商證券預(yù)計(jì)，若按5年改造期計(jì)算，預(yù)計(jì)每年可貢獻(xiàn)1萬多億元投資額。

“除了產(chǎn)生直接投資，‘舊改’對(duì)居民二次裝修、家具家電消費(fèi)以及水泥、鋼鐵等建材也有潛在帶動(dòng)作用。”劉璐說。

更關(guān)注民生“痛點(diǎn)”

與“棚改”貨幣化安置或?qū)嵨锇仓貌煌?，老舊小區(qū)改造主要是對(duì)社區(qū)落后的配套設(shè)施加以改善。目前，全國(guó)需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人，面廣量大，如何把握好老舊小區(qū)改造內(nèi)容?

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷介紹，老舊小區(qū)改造內(nèi)容目前初步分為3大類。一是?；镜呐涮自O(shè)施。比如與居民生活直接相關(guān)的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施維修完善，以及加裝電梯、垃圾分類設(shè)施配套等。二是在保基本的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)在改造中建設(shè)公共活動(dòng)場(chǎng)地，配建停車場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等。三是進(jìn)一步完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、便利店等設(shè)施及公共服務(wù)。

“考慮到地區(qū)差異較大，各省區(qū)市可以根據(jù)實(shí)際情況和需求來確定城市或者社區(qū)改造內(nèi)容清單。”黃艷說。

從目前情況看，各地除了對(duì)老舊小區(qū)外立面翻新、主體加固等常規(guī)操作，加裝電梯成為主要亮點(diǎn)。劉璐表示，由于老舊小區(qū)多是7層左右的多層建筑，老年人群上下樓十分不便，加裝電梯成為剛需。但是，由此產(chǎn)生的高樓層與低樓層業(yè)主之間的矛盾、費(fèi)用分?jǐn)偟葐栴}，也需要各地從制度層面創(chuàng)新與突破。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)，按照居民意愿，重點(diǎn)改造完善配套設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育等公共服務(wù)水平。這意味著新一輪老舊小區(qū)改造更關(guān)注民生“痛點(diǎn)”。

除了硬件，老舊小區(qū)還存在軟件上的不足。一些小區(qū)改造完成后，由于缺乏有效管理，時(shí)間一長(zhǎng)又回到了以前的狀態(tài)。“老舊小區(qū)在軟件方面面臨的可持續(xù)性問題更大。”劉璐說，很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)用房，也不收取物業(yè)費(fèi)，要持續(xù)地提供類似新建小區(qū)那樣的物業(yè)服務(wù)比較困難。

謝逸楓建議，老舊小區(qū)改造后，要聘請(qǐng)物業(yè)公司管理，同時(shí)要引入一系列智能系統(tǒng)化管理體系，也可以發(fā)動(dòng)業(yè)主成立自治的物業(yè)組織。

“試點(diǎn)城市的實(shí)踐證明，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實(shí)增強(qiáng)了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴(kuò)大投資激發(fā)內(nèi)需的重要舉措。”黃艷說。

核心問題是“資金難”

2015年12月份，中央城市工作會(huì)議首次提出加快老舊小區(qū)改造。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門、廣州等15個(gè)城市啟動(dòng)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。2019年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個(gè)，涉及居民352萬戶。

老舊小區(qū)改造并非政府“獨(dú)唱”，要?jiǎng)?chuàng)新體制機(jī)制，吸引各種力量參與“大合唱”，其中最核心的問題就是“資金難”。

“老舊小區(qū)改造首先要解決資金問題，僅靠地方財(cái)政補(bǔ)貼，老舊小區(qū)改造很難成功。”謝逸楓說。

與棚戶區(qū)改造相比，舊房改造推動(dòng)難度較大，部分改造項(xiàng)目需要老百姓出錢，且改造后獲得的直接經(jīng)濟(jì)收益不大。招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)主管分析師趙可表示，偏低的收益率水平加大了舊改項(xiàng)目融資難度，主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容難以獲得收益。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，各地要統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制。黃艷透露，2019年以來，有關(guān)部門一直在推動(dòng)地方創(chuàng)新改造方式和資金籌措機(jī)制，采取“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”等多渠道籌集改造資金。

以河北省為例，改造資金主要來源于市、縣兩級(jí)財(cái)政，約112.3億元，占比87%;市政專營(yíng)單位、居民個(gè)人可籌集、小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位分別約為6.5億元、5.6億元和5.2億元，占比為5%、4%和4%。

“可根據(jù)情況，將政府投入資金和居民資金合理劃分。政府投入資金可以更偏向于小區(qū)公共空間和公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入。”劉璐說。

謝逸楓建議，可以考慮引入第三方資金，通過銀行低息貸款形式借貸給房企，為參與改造的房企尋找有效、可復(fù)制盈利模式，從而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán);也可以考慮引入民間資本，包括保險(xiǎn)、信托資金等。

黃艷表示，下一步，住建部將積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機(jī)制，運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。

目前，中央尚未出臺(tái)明確政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債可能是重要工具。此前，財(cái)政部副部長(zhǎng)許宏才表示，將適當(dāng)優(yōu)化投向、適當(dāng)擴(kuò)大專項(xiàng)債券使用范圍，增加城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域。

專家預(yù)計(jì)，隨著各類社會(huì)資本導(dǎo)入，老舊小區(qū)改造節(jié)奏會(huì)加快，尤其是部分開發(fā)商可轉(zhuǎn)型為老舊小區(qū)改造商。(作者：王軼辰)