01

樓市轉(zhuǎn)跌了

在寫這篇文章之前，我多次說過，熱點城市的樓市在3月下旬開始，就表現(xiàn)出了疲態(tài)。5月1日，從機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來看，果不其然。

(相關(guān)資料圖)

克而瑞披露的4月份數(shù)據(jù)顯示，實現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億元，單月業(yè)績環(huán)比降低14.4%；同比保持增長，漲幅超30%。同比增加，環(huán)比下降。

這說明，雖然相比于去年同期的成交量要好，但相比于3月份的躁動，已經(jīng)轉(zhuǎn)跌，后繼乏力之態(tài)盡顯。

再看另外一家機構(gòu)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露的二手房數(shù)據(jù)。

4月份截止到27日，10個重點城市二手住宅成交80503套，環(huán)比下降9.34%，同比上漲80.43%。

和新房的成交情況一致，同比雖然較去年好很多，但相比于3月份的小陽春，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)跌。

細化到城市來看，十大熱點城市中，除了蘇州、南京環(huán)比略有增長外，其余如北京、深圳、杭州、成都、佛山、東莞、青島、廈門，環(huán)比都在下降。

4月份前27天，北京二手住宅成交12791套，環(huán)比下降25.68%，北京在經(jīng)歷了2-3月需求的集中釋放后，4月開始顯露不足，成交恢復(fù)至1.2萬套左右的常態(tài)化水平。

杭州緊隨其后，在3月份成交量沖破萬套的背景下，4月前27天成交6227套，環(huán)比跌幅為25.57%，已經(jīng)再次跌破萬套。

青島環(huán)比下跌11.79%，深圳環(huán)比下跌6.14%。

成都在連續(xù)兩個月刷新歷史新高之下，終于迎來了轉(zhuǎn)向。但成交量仍在2萬套之上。

02

意料之中

對于中心城市的成交量不可持續(xù)的表現(xiàn)，本號早有預(yù)測，因為這都是意料之中的。

2月與3月成交量走出了一波小高潮，主要是因為：

第一，壓抑三年的剛性需求在一季度集中釋放。

第二，中心城市二手房集體降價讓利。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露，3月熱點城市二手房掛牌房源中的調(diào)減房源，80%以上在降價。

成都目前二手房掛牌房源中，有超80%在降價。

西安二手房掛牌量已經(jīng)沖到了18.3萬套（諸葛找房平臺數(shù)據(jù)），其中調(diào)價房源中有85%左右在降價出售。

當(dāng)下杭州二手房掛牌房源中超過90%在降價。

其他熱點城市，大體也是如此。北京目前二手房漲價房源占比22.7%，降價房源占比77.3%。

上海與北京的情況非常相似，二手房房源中上漲比例只有22.8%，下降比例則高達77.2%。

南京二手房房源中，降價占比79.96%。

蘇州2月末的降價房源占比也接近80%。

需求爆發(fā)，疊加二手房降價讓利，再加上房貸利率處在最低，同時在大環(huán)境改善之后，不少人對經(jīng)濟與收入復(fù)蘇過度樂觀，才有了2月份，尤其是3月份爭搶式地上車。

但是，這種形勢顯然很難維持下去。諸葛找房披露的數(shù)據(jù)顯示，4月份熱點城市二手房調(diào)價房源中，降價比例比3月份進一步擴大，達到了86.3%。

降價面積在擴大，成交量反而乏力。

因為：

一方面，需求在一季度集中爆發(fā)后，已經(jīng)消耗得差不多。

另一方面，大多數(shù)人對經(jīng)濟與收入復(fù)蘇過度樂觀的預(yù)期，并沒有出現(xiàn)。

隨著一季度各項宏觀數(shù)據(jù)公布，會發(fā)現(xiàn)，盡管GDP增長了4.5%，超預(yù)期復(fù)蘇不錯，但是幾個關(guān)鍵經(jīng)濟指標仍存在不確定性。

表面上看，出口扭轉(zhuǎn)了下跌趨勢，在3月份實現(xiàn)了超預(yù)期增長。

但是， 很大程度上是壓低工業(yè)生產(chǎn)品出廠價格，犧牲利潤的結(jié)果。我們可以看到，進入今年之后，工業(yè)利潤在原本就下跌的趨勢之下，突然跳水，3月份跌幅雖然有所收窄，但相比于過往跌幅仍非常大。

來源：國家統(tǒng)計局

這說明，工廠都不怎么賺錢了，甚至是虧損的。

國家統(tǒng)計局公布的4月份最新制造業(yè)PMI指數(shù)回落至榮枯線以下。

來源：國家統(tǒng)計局

種種數(shù)據(jù)都在表明，當(dāng)下的制造業(yè)壓力巨大。

而制造業(yè)的發(fā)展情況直接決定了我們的就業(yè)情況，因為作為我國經(jīng)濟壓艙石的制造業(yè)，占就業(yè)人口高達18.1%。

于是，我們可以看到，在制造業(yè)遭受不確定的背景下，我們的年輕人失業(yè)率創(chuàng)6個月來新高。

此外，根據(jù)財新網(wǎng)最新報道，工業(yè)生產(chǎn)、投資表現(xiàn)低于預(yù)期，房地產(chǎn)投資降幅再度擴大，居民人均可支配收入實際增速低于經(jīng)濟增速，加之部分數(shù)據(jù)之間并不匹配，市場普遍認為近期出口、消費、房地產(chǎn)改善的可持續(xù)性存疑。

此外，美歐剛剛經(jīng)歷一場銀行業(yè)危機，經(jīng)濟可能還會面臨一定向下的壓力，“尤其是在4、5月之后，中國出口再次下降的可能性不小”

總結(jié)下來就是一句話：

收入與就業(yè)非但沒有復(fù)蘇，不確定性還在加大。

樓市復(fù)蘇，需要依賴信心、收入和就業(yè)，而目前，這三者仍充滿著不確定性，尤其是就業(yè)。

03

新一輪救市已經(jīng)啟動

正是基于這樣的大背景，這樣的現(xiàn)狀，所以我們看到，中心城市新一輪救市行動，已經(jīng)悄然啟動。

3月份以來，廈門、鄭州、沈陽、合肥不斷放松限購。

進入4月份，杭州放松了錢塘區(qū)的限購，并正式發(fā)布了降低落戶門檻的文件，門檻由本科降低至?？啤?/p>

合肥在一周前將非限購區(qū)域內(nèi)的首套房首付比例降至20%，二套房降至30%。

首套房首付比例不得低于30%。二套房，如果首套房貸款結(jié)清，則首付比例40%，如果未結(jié)清首付比例則要50%。

此外，深圳的二手房指導(dǎo)價也名存實亡。雖然仍要求中介按照指導(dǎo)價執(zhí)行，但是銀行貸款已經(jīng)不再看指導(dǎo)價。

廣州方面，南沙傳來了放松限購的消息。北京方面，也開啟了一區(qū)一策措施。

中心城市新一輪救市已經(jīng)啟動。

同時，中央層面上也在加大力度推動樓市復(fù)蘇。在最新召開的中央政治局會議上，高層對樓市有了新的表態(tài)。

除了之前反復(fù)強調(diào)的房住不炒外，這一次有一個新提法：

在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

這句話前半句意味著后續(xù)超大特大城市的城中村改造會加大，會創(chuàng)造一批需求來拉動去庫存。

后半句則是一方面完善大城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面拉動GDP增長。

同時，最近一段時間，在推動就業(yè)、消費、出口等方面，中央到地方各種文件紛至沓來。

4月份作為二季度的開門之月，已經(jīng)會表現(xiàn)出了乏力之態(tài)。在一季度將積壓的需要消耗得差不多的背景下，二季度樓市想要保持勢頭，什么招數(shù)都不好使，唯一的指望就只有經(jīng)濟、收入和就業(yè)的復(fù)蘇。

后續(xù)如何，且行且看吧。

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