上海保障性租賃住房建設(shè)的腳步還在進(jìn)一步加快。

12月15日，作為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房決策部署的重要舉措，上海市新一批保障性租賃住房集中開工。

此次集中開工了15個(gè)項(xiàng)目，共約115萬平方米、1.85萬套，建成后將有助于進(jìn)一步健全完善多層次租賃住房供應(yīng)體系，滿足新市民、青年人和城市基本公共服務(wù)群體的安居宜居需求。

據(jù)悉，“十四五”規(guī)劃期間，上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上;到“十四五”末，上海全市將累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬套(間)以上，其中40萬套(間)左右形成供應(yīng)。其中，2021-2022年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套(間)，完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上。

為了加強(qiáng)解決新市民、青年人的住房問題，今年以來，上海接連出臺(tái)各項(xiàng)政策，在供給端、需求端形成支撐，涉及土地供應(yīng)、租金管理、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)度等多個(gè)層面，以促進(jìn)保障性租賃住房市場的快速發(fā)展。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向第一財(cái)經(jīng)表示，目前住房的核心矛盾集中在大城市，而解決大城市住房問題的唯一途徑就是市場+保障的雙軌制。在房價(jià)穩(wěn)的基礎(chǔ)上，解決新進(jìn)人才的住房問題只能是通過租賃和保障的方式。這實(shí)則也為上海未來人才引進(jìn)奠定了良好的基礎(chǔ)。

政策密集出臺(tái)

在人口凈流入的大城市，新市民、青年人的住房問題突出。

“由于新市民和青年人工作年限比較短，收入相對(duì)比較少，購房和付租金能力比較弱。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，現(xiàn)在在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題，”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在8月份的新聞發(fā)布會(huì)上曾表示。

“然而租金付得起的房子區(qū)位比較遠(yuǎn)，區(qū)位比較好的租金又比較貴，這成為新市民、青年人買不起房和租不好房的一個(gè)現(xiàn)實(shí)困難。”倪虹提出。

上海作為人口凈流入超千萬的一線城市，解決這部分人為的住房問題，盡最大的努力幫助新市民、青年人緩解住房困難，既是貫徹“住有所居”的題中之義，也是留住人才的關(guān)鍵舉措。

公開信息顯示，2021年以來，上海已先后多次出臺(tái)與保障性租賃住房相關(guān)的政策，將相關(guān)規(guī)定持續(xù)細(xì)化、深入，推動(dòng)落實(shí)。

1月下旬的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出，堅(jiān)持租購并舉。進(jìn)一步完善住房租賃體系，擴(kuò)大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。同期，2021年上海市政府工作報(bào)告中再提出，優(yōu)化住房保障體系，加快租賃房建設(shè)，形成供應(yīng)5.3萬套。

4月份的《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》提到，要助理緩解本市青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員及其他在滬合法穩(wěn)定就業(yè)常住人口的階段性居住困難，提出房源籌集渠道、規(guī)范供應(yīng)管理機(jī)制、健全租賃管理機(jī)制等。

8月份公布的《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》明確提出要加快促進(jìn)租賃住房有效供應(yīng)。這與“十三五”期間，強(qiáng)調(diào)租賃住房的建設(shè)有所不同。同時(shí)，上海還提出，要優(yōu)化從“一張床”“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

11月23日，上海市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》(以下簡稱《實(shí)施意見》)，對(duì)保障性租賃住房的發(fā)展給出了更細(xì)致的規(guī)定。

其中，《實(shí)施意見》提出，“十四五”期間，上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上;到“十四五”末，上海全市將累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬套(間)以上，其中40萬套(間)左右形成供應(yīng)，以緩解新市民、青年人的住房困難。

上海市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在新聞發(fā)布會(huì)上介紹，按照今明兩年“多做、快做”的總體安排，2021年到2022年間，計(jì)劃籌措保障性租賃住房24萬套(間)，計(jì)劃“十四五”目標(biāo)總量能夠在兩年里面先完成一半以上。

值得一提的是，《實(shí)施意見》還明確提出，將從金融支持方面方面多措并舉為市場主體提供資金支持。包括長期貸款、發(fā)行債券和發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)等調(diào)動(dòng)企業(yè)參與積極性。

也就是在12月10日，人民銀行上?？偛柯?lián)合上海銀保監(jiān)局、市房屋管理局和市地方金融監(jiān)管局舉辦上海推進(jìn)保障性住房建設(shè)銀企對(duì)接會(huì)，以加快推進(jìn)上海保障性住房建設(shè)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度，促進(jìn)融資供需雙方有效對(duì)接，參會(huì)的包括6家銀行與6家企業(yè)，后者分別為上海地產(chǎn)、城投控股、陸家嘴集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、大華集團(tuán)和瑞安集團(tuán)。

供、需兩端加強(qiáng)保障

大規(guī)模的住房供應(yīng)，來自于何處?《實(shí)施意見》指出，上海市的保障性租賃住房建設(shè)籌措的渠道包括新建、商品房配建、存量非居住類房屋的改建工作。

而新建租賃住房就意味著要加強(qiáng)相關(guān)土地供應(yīng)。據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，截至2021年10月，上海全市租賃住房用地供地項(xiàng)目合計(jì)51個(gè)，約171.65萬平方米，租賃住房用地項(xiàng)目較上年增加近一倍，總供地面積增加24%，租賃住房土地供應(yīng)總量保持穩(wěn)定。

在2021年加強(qiáng)保障性租賃住房供應(yīng)的背景下，上海首次直接推出了“保障性租賃住房”用地，屬性更加清晰。ICCRA數(shù)據(jù)顯示，今年以來，保障性租賃住房用地供給15宗，面積占租賃住房總供給的28%。

申萬宏源研報(bào)顯示，縱觀“十三五”期間，上海出讓集中式租賃住房項(xiàng)目用地已達(dá)150余幅，可建建筑面積約1000萬平方米，這些將逐步在“十四五”期間形成供應(yīng)，以保障計(jì)劃完成。

近年來，上海住房租賃市場的發(fā)展一直處于全國前列。

早在2017年，上海就被列入首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)中，并于當(dāng)年就開始進(jìn)行租賃住房用地出讓，截至當(dāng)年11月底，共有15幅地塊成交，涉及建面約144萬平方米。

據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測，2017年7月至2021年7月，全國重點(diǎn)8城租賃用地成交量累計(jì)值已達(dá)329幅，總建面約1685萬平方米，其中上海的累計(jì)成交面積逾800萬平方米，超120宗地塊，均位列全國首位，遠(yuǎn)超其他城市。

從分布位置上來看，據(jù)克而瑞租售對(duì)上海此前招拍掛的共計(jì)140塊租賃土地梳理，新增項(xiàng)目輻射各類高校及科研院所、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)等租住需求集中區(qū)域。

就在12月15日舉行了開工儀式的松江區(qū)保障性租賃住房洞涇鎮(zhèn)SJS30002單元18-08號(hào)地塊項(xiàng)目，便緊鄰洞涇人工智能產(chǎn)業(yè)基地，核心區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)176家，企業(yè)員工2100多人。項(xiàng)目建成后，將服務(wù)于基地內(nèi)眾多企業(yè)和員工，以緩解基地內(nèi)企業(yè)各類人才的租房難問題。

于同日開工的臨港新片區(qū)頂尖科學(xué)家社區(qū)H02-01、J02-02地塊保障性租賃住房項(xiàng)目，其中一個(gè)地塊則毗鄰世界頂尖科學(xué)家論壇永久會(huì)址頂科會(huì)展中心。建成后，將可為新片區(qū)新增1300余套保障性租賃住房，進(jìn)一步滿足多元化住房需求，預(yù)計(jì)2023年12月竣工交付使用。

值得一提的是，臨港新片區(qū)的兩宗地塊，實(shí)則是在今年6月份進(jìn)行的上海首輪集中供地中成功出讓。從拿地到開工，僅用時(shí)半年，這正契合上海加速保障性租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)的要求。

據(jù)了解，臨港新片區(qū)的項(xiàng)目建成后，將以租房市場價(jià)9折及以下的價(jià)格面向新片區(qū)滿足一定條件的人才供應(yīng)。

不只是臨港新片區(qū)的這一項(xiàng)目執(zhí)行這樣的租金規(guī)定?！秾?shí)施意見》對(duì)保障性租賃住房租賃價(jià)格給出了明確管控，包括初次定價(jià)和動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)兩個(gè)環(huán)節(jié)。初次定價(jià)，在同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下;后續(xù)調(diào)價(jià)時(shí)，年漲幅最高不超過5%。面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的租賃住房項(xiàng)目，租金可進(jìn)一步降低。

同時(shí)，據(jù)《實(shí)施意見》，此次保障性租賃住房申請(qǐng)門檻并不高，申請(qǐng)對(duì)象不限戶籍、不設(shè)收入線?；緶?zhǔn)入條件是在上海市合法就業(yè)且住房困難。合法就業(yè)以勞動(dòng)合同等為依據(jù)，住房困難按照家庭在本市一定區(qū)域內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，這項(xiàng)舉措對(duì)于上海引進(jìn)人才來說有重要意義，給出了盡可能多的保障舉措，讓各個(gè)收入群體都能在上海產(chǎn)生生活幸福感。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級(jí)分析師束端也認(rèn)為，這將有助于規(guī)范房屋租賃市場秩序，極大緩解供需矛盾，實(shí)現(xiàn)居民幸福感和城市軟實(shí)力的提升。